文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zc43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义ài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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