近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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