万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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