近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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