饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗ng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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