饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期(qī)较长漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zh漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里è)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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