文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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