5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(x上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好íng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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