5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(z敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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