饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见币值是什么意思，硬币的币值是什么意思中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收币值是什么意思，硬币的币值是什么意思费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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