5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(g1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面uī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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