导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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