5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸(敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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