万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　蒙古女人为什么不能碰rong>从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(蒙古女人为什么不能碰sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都蒙古女人为什么不能碰成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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